Часто общаемся с потенциальными клиентами, которые занимаются сдачей в аренду коммерческой недвижимости, и отмечаем, что упрощенная система налогообложения без уплаты НДС (УСН без НДС) остается очень распространенной системой налогообложения среди арендодателей. У многих таких клиентов существует сформировавшееся устойчивое мнение о том, что УСН без НДС является идеальным вариантом, к которому необходимо стремиться любой ценой.
По ряду причин, УСН без НДС получила большое распространение у арендодателей в сфере коммерческой недвижимости со времени своего появления в 2007 году. В течение последующих лет в налоговый кодекс последовательно вносятся изменения, которые все больше ограничивают возможности применения данной системы в арендном бизнесе. Несмотря на это, многие предприятия не сходят с накатанного пути и любыми способами стремятся использовать данную систему.
Но в реальности УСН без НДС уже давно не идеальное решение. Причиной тому не только изменения налогового законодательства, но и тенденции рынка недвижимости последних лет.
Что изменилось для арендодателей и арендаторов
1.Арендаторы работают по УСН без НДС?
Первый и самый очевидный довод в пользу УСН без НДС состоит в том, что значительная часть арендаторов работает по УСН без НДС. Для таких арендаторов добавление НДС к ставке аренды является чистым увеличением затрат – ведь они не могут принять НДС к вычету. Переход на любую другую систему налогообложения грозит арендодателю потерей таких арендаторов.
Но весомость этого довода снижается с каждым годом. Возможность применения УСН без НДС сокращается не только для арендодателей, но и для многих других видов деятельности – соответственно, сокращается и число организаций, применяющих данную систему.
2.УСН без НДС – экономия по налогу на прибыль?
Первоначально привлекательность УСН без НДС была связана с низкой долей текущих затрат в структуре выручки арендодателей. При общей системе налогообложения (ОСН), текущие затраты составляли не более 30-40% выручки, а 60-70% дохода становилось базой для налога на прибыль. В такой ситуации сумма налога на прибыль при ОСН оказывалась намного больше налога по УСН, исчисленного от всей выручки по низкой ставке.
Важно отметить, что времена повышенной доходности для большинства проектов в сфере недвижимости давно закончились (за исключением единичных случаев). Маржа прибыли в аренде недвижимости последовательно снижается в течение уже ряда лет. Преимущества УСН без НДС исчезают со снижением доходности аренды.
Во-первых, ставки аренды падают в течение ряда лет. Ежегодный опережающий рост предложения на рынке коммерческой недвижимости способствует снижению ставок аренды. Это приводит к поэтапному снижению выручки и доходности бизнеса арендодателей.
Во-вторых, текущие затраты арендодателей не снижаются пропорционально выручке, а по некоторым статьям только растут из года в год.
Важно правильно учесть все статьи затрат, чтобы оценить экономическую ситуацию в каждом конкретном случае. Правильное и экономически обоснованное определение затрат позволяет увидеть реальную прибыльность арендной деятельности. Которая зачастую не такая высокая, как кажется. Только так можно определить оптимальную систему налогообложения для арендодателя.
Какие затраты учесть для оптимизации налогообложения?
(1) Амортизация сдаваемой в аренду недвижимости. Составляет значительные суммы и является основной статей текущих затрат арендного бизнеса. Амортизация – это вовсе не «бумажные затраты». Амортизационные отчисления возмещают первоначальные инвестиции в создание или покупку объекта основных средств и формируют фонд накопления для его восстановления. Ведь дорогостоящий капитальный ремонт рано или поздно понадобится и это необходимо учитывать.
В большинстве случаев при УСН без НДС собственники не уделяют внимания экономической обоснованности применяемой амортизационной политики. Часто амортизация не начисляется вовсе. Ведь при УСН амортизация не влияет на налоговые отчисления. Но, если не начислять амортизацию, это не значит, что этих затрат нет.
(2) Ставки налога на недвижимость и налога на землю (либо арендной платы за землю) неизменно возрастают в течение ряда лет. На фоне падения ставок аренды, возрастающий налог на недвижимость становится серьезной головной болью для предприятий, владеющих недвижимостью. Во многом из-за налога на недвижимость девелоперы регулярно составляют крупнейшую группу среди должников по налогам по городу Минску. На этом фоне, в 2017 году Мингорисполком даже впервые несколько снизил повышающие коэффициенты по налогу на недвижимость и на землю.
Несмотря на то, что УСН без НДС освобождает арендодателя ИП от уплаты налога на недвижимость, он вынужден его уплачивать косвенно – в форме скидок к ставкам аренды. Налог на недвижимость платят арендаторы, которые учитывают эти суммы и обычно требуют соответствующих скидок по ставкам аренды.
(3) Третьей важной статьей затрат являются проценты по инвестиционным кредитам и займам. Налоговое законодательство позволяет в полном объеме относить проценты и курсовые разницы по инвестиционным кредитам на текущие затраты предприятия. Даже при небольшой доле заемного финансирования при создании или покупке недвижимости, проценты по заемным средствам снижают текущую прибыль от арендной деятельности до минимума. Предприятиям с большой долей кредитов приходится думать не об оптимизации налога на прибыль, а о том, как сохранить положительную рентабельность в финансовой отчетности для кредиторов.
(4) Административные расходы составляют небольшую долю в структуре выручки. Однако, при использовании УСН не всегда легко адекватно оценить полную сумму всех административных затрат, относящихся к аренде. Особенно, если арендное предприятие является частью группы компаний и бесплатно пользуется административными услугами дружественных компаний. При УСН это не важно, но для оценки целесообразности применения ОСН это принципиально. Как и для оценки реальной экономической эффективности арендной деятельности.
С учетом всех расходов и затрат, маржа прибыли до налогообложения у арендных предприятий зачастую находится на уровне 20% и ниже, что делает общую систему налогообложения более привлекательной, чем УСН без НДС. Если адекватно учесть все затраты по текущей деятельности, маржа прибыли в размере 20% для арендного бизнеса в нынешних условиях будет очень хорошим уровнем, до которого многие не дотянут.
Конечно, каждое предприятие индивидуально, но можно выделить общие закономерности. В общем случае, при сроке окупаемости объекта более 11-13 лет (доходность аренды ниже 8-9% годовых), маржа прибыли снижается настолько, что применение УСН становится нецелесообразным. Чем более эффективен проект (чем меньше срок окупаемости проекта), тем больше преимуществ у УСН.
Как отмечают профессионалы рынка недвижимости, времена сверхэффективных проектов в недвижимости прошли. Сроки окупаемости новых строительных проектов превышают 10 лет. И эти сроки растут по мере развития рынка. Для таких проектов изначально более целесообразна ОСН.
Нужно отметить, что отказ от УСН часто позволяет снизить общие административные расходы за счет упрощения организационной структуры и снижения ряда статей текущих расходов. Это может стать дополнительным резервом для повышения эффективности бизнеса арендодателя на падающем рынке недвижимости.
Помимо чисто денежных преимуществ, прозрачная организационная структура и понятные денежные потоки, собранные в рамках единой компании, улучшают имидж предприятия в глазах кредиторов. Это может быть полезно при обращении за финансированием для новых проектов, либо за снижением ставок по действующим кредитам.
Появление УСН без НДС в налоговом кодексе изначально не было рассчитано на арендный бизнес. Повсеместное применение данной системы налогообложения в недвижимости – использование краткосрочного несовершенства в законодательстве. Это временная возможность, которая исчезает по мере развития законодательной базы.
При этом законодательство предлагает ряд возможностей, которые изначально предусмотрены для предприятий в сфере недвижимости. Использование этих возможностей – основа оптимального налогового планирования арендодателей в условиях развития рынка недвижимости.